제3단계(사업시행단계)

사업시행인가란?

• 사업시행인가는 사업주체인 재개발조합이 사업시행계획으로 정한 내용을 실현토록 하는 절차로서, 시행자는 재개발사업을 시행할 수 있는 자격을 취득하게 되고, 재개발사업은 도시계획사업의 일환으로 추진되므로 시행자는 행정청의 관리·감독을 받습니다.
• 다른 법률의 인·허가사항이 협의 등을 통해 의제(擬制)처리됩니다. 사업시행인가·고시가 있는 때에는 주택건설촉진법 등 관계 법률의 인·허가 및 고시가 있는 것으로 봅니다.
• 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 사업인정 및 고시가 있은 것으로 봄에 따라 토지사용 및 수용이 가능합니다.
• 종전 토지·건축물의 가격평가시점 기준(사업시행인가 고시일 기준)이 됩니다.

분양신청 절차

• (1) 사업시행고시가 있은 날부터 60일 이내에 분양신청서, 규약, 정관, 시행인가 요지 등을 통지(조합 → 조합원)
• (2) 일간신문 공고(조합)
• (3) 서류의 제출(조합 → 조합원)
• (4) 분양신청기간은 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내 이어야 함.

분양신청(조합원 → 조합) 제출서류

• 분양신청서-반드시 소유권내역 명기
• 권리증빙서류-토지, 건축물에 관한 등기부등본
• 분양 건축시설 중 희망하는 대상, 규모에 관한 의견 제출
• ※ 권리신고 토지 등의 소유자 외의 권리자가 그 권리를 신고할 때에는 그 권리를 증빙할 수 있는 등기부등본 기타의 서류를 첨부하여 신고(우편신고 가능).
• ※ 권리. 의무의 승계 토지 또는 건축물소유자는 사업시행고시 후에 권리의 변동이 있을 때에는 시행자에게 증빙서류를 첨부하여 신고

종전토지 및 건축물 평가 평가기준일은 사업시행인가고시일 - 철거

• 사업시행고시일 이후 자진철거 원칙·조합철거 시 철거비용 부담여부는 정관으로 정함.
• 강제철거는 토지수용법 절차를 거친 후 행정대집행법의 규정에 의거 절차 이행

토지수용

• 사업시행 미동의자 중 분양신청자는 분양 건축시설 보상조건으로 토지수용
• 분양 미신청자 및 분양신청 철회자는 토지를 수용하게 되며 건축시설을 분양하지 아니하고 손실에 대한 보상을 하여줌.
• 분양대상 조합원 : 새로운 건축시설(공동주택)을 분양(분양대상자 1인에게 1주택분양)
• 청산대상 조합원 : 분양신청을 하지 않은자, 분양신청을 철회한자, 분양대상 제외자.

착공

• 이주 및 지장물을 철거하고 토지를 수용한 후 사업시행을 위하여 공사를 시작하는 단계
• 국. 공유지 매수신청 및 매입(착공 전 이행사항) → 점유연고권은 현황측량에 의하며 사유지 포함 200㎡미만 인정 → 점유토지는 점유자, 비점유토지는 조합이 매수할 수 있고 정관규정 및 위임장에 의거 조합이 일괄 매수신청 가능. → 매수대금은 일시불이 원칙이나, 재개발구역내의 국공유지는 매수대금 잔액에 5~8퍼센트의 이자를 붙여 5년 또는 10년 이내의 기간으로 연부 분할 매수가능

관리처분계획이란?

재개발사업이 완료된 후 건축시설 및 대지의 소유권을 확정하는 분양처분을 하기 위하여 미리 정하는 계획으로 분양신청기간이 경과한 후에 계획수립

관리처분계획 인가 절차

• (1) 관리처분계획 기준 등에 대한 조합원 총회
• (2) 인가신청 → 분양신청기간 경과 후
• (3) 공람 및 의견청취
• (4) 이해관계인의 의견서 처리 → 구청장 → 시행자인 조합의 의견청취
• (5) 관리처분계획 인가 → 구청장(인가권자)
• (6) 관보 또는 공보에 고시 → 인가내용
• (7) 조합에 통지

관리처분계획 인가 신청서류

• 관리처분계획서
• 총회결의서 사본
• 분양신청서 및 권리신고서 사본
• 기타 관리처분계획 내용을 증빙하는 서류
• 분양설계기준
• 사업에 소요되는 비용의 추산액 및 자금운용계획서
• 관리처분계획 대상물건조서
• 종전토지 및 건축물의 명세와 가격, 분양예정대지 또는 건축시설의 규모와 추산액
• 보류지 명세와 추산액 및 처분방법 - 일반분양 대지 및 건축시설과 임대주택의 명세와 추산가액 및 처분방법
• 임대주택 공급대상 세입자 명부
• 청산대상 토지의 명세 및 청산방법
• 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의 명세
• 분양설계 도면
• 환지예정지 지정도면
• 종전토지의 지적 또는 임야도면

관리처분계획서에 포함될 사항

• 분양설계 - 분양대상자의 주소 및 성명
• 분양대상자별 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
• 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액
• 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유자 외의 권리명세
• 분양을 아니하기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법
• 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도 폐지되는 공공시설의 명세
• 보류지, 체비지 등의 명세화 추산가액 및 처분방법
• 임대주택의 명세와 추산가약 및 처분방법
• 기타 서울시도시재개발사업시행조례 및 조합정관이 정하는 사항
• 조합정관이 정하는 사항
• ※ 관리처분계획의 기준 종전의 토지 또는 건축물의 위치.면적. 이용상황. 환경 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축시설이 균형있게 분양신청자에게 분배되고 합리적으로 이용하기 위한 기준

분양설계의 기준

• 관계법규 및 규약, 정관 또는 시행규정에서 정한 기준의 범위 안에서 당해 관리처분 계획의 수립에 필요한 항목별 세부 설계 기준
• 종전권리의 인정면적과 소유권의 기준
• 종전재산의 평가방법
• 대지 및 건축시설의 분양대상자 기준
• 수인의 분양신청자가 1인의 분양대상자로 되는 기준
• 권리취득일 기준
• 분양대상자에게 분양하는 방법

분양대상

• 종전신청자
• 종전토지 및 건축물의 평가액이 분양용 공동주택 1세대의 추산액 이상인자
• 대지면적적의 최소한도 기준면적(90㎡) 이상인 자
• 공유지분 토지소유자는 1인의 분양대상
• 임대주택은 시장에게 처분

분양방법

• 분양대상자 1인 1주택 분양 = 권리가액에 인접한 주택규모 분양
• 국민주택규모 초과 주택은 권리가액 다액순으로 분양가능
• 경합시는 권리가액 다액순 분양
• 주택의 동, 층, 호 등의 위치는 공개 추첨.
• 상가 등 부대복리시설을 정관이 정함.

보류지

분양재산의 누락, 착오 등의 사유로 추가 분양이 예상되거나, 우선매수 청구권자가 있는 경우 주택 총수의 1퍼센트와 상가등 부대복리시설 1퍼센트를 보류지, 보류건축시설로 정할 수 있음.

일반분양

• 분양대상자에 대한 분양과 보류시설을 제외한 대지 및 건축시설을 체비시설로 정함.
• 체비시설은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따라 일반분양
• 상가등 부대복리시설은 일반공개경쟁 분양

관리처분계획 인가란?

시행자가 수립한 관리처분계획을 시행자와 조합원간의 특수한 존립목적의 달성을 위한 공법상의 권리의무 관계를 확정시켜 주는 행위

관리처분계획 인가 후 할 일

• 일반분양 입주자 모집승인 신청 및 승인
• 일반 분양
• 조합원 분양
• 조합원 동, 층, 호수 공개추첨.
• 대지 또는 건축시설을 분양 받을 권리의 양도는 시행자(조합)에게 반드시 통지하여야 함. (공사완료공고 시까지)