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계약체결 전 확인하기

등록된 중개사무소, 개업공인중개사 이용하기

  • 부동산 중개사무소의 개업공인중개사는 부동산중개 전문가이고, 개업공인중개사의 중개로 인한 피해가 발생할 경우 공제, 보증보험 등으로부터 피해보상을 받을 수 있다.

계약조건과 권리분석하기

  • 임차보증금, 월차임, 입주일, 계약기간, 반려동물 입주가능 여부 등을 먼저 확인한 후 계약서에 명기한다. 한번 체결된 계약은 변경하기가 무척 어렵다.
  • 근저당, 전세권, 선순위 임차권 등을 확인하고, 과도한 선순위 채권이 있는 경우 계약을 삼가는 것이 좋다. 특히 토지와 건축물의 소유자가 다른 부동산, 가압류, 가등기 등이 설정된 부동산을 특히 주의해야 한다.

건축물대장과 현장 확인하기

  • 요즘 고시원이나 불법으로 세대수를 늘린 다세대주택을 임대하는 경우가 늘고 있다.
    고시원은 제2종근린생활시설로 개별취사, 욕실을 설치할 수 없어 임대 중 시설물이 철거될 수 있으며, 불법으로 세대수를 늘린 다세대주택의 경우 보증금을 반환받을 수 없는 경우가 생길 수 있다.
  • 또한, 사진과 건축물대장만 확인한 경우 주택 인근의 공사로 인한 소음, 누수, 냄새, 노후 보일러 등으로 오랜 기간 고통 받을 수 있으니 반드시 건축물대장과 현장 확인은 필수다.

가계약금 지불은 신중하게 하기

  • 일반적으로 인터넷 사이트의 다방, 직방, 한방 등의 광고를 보고 개업공인중개사의 연락처로 연락하면 대략의 임차조건, 위치만을 알려주고 가계약금의 입금을 요구하고 있다.
    일단 가계약금을 입금한 후 실제 계약을 체결하지 아니한 경우 지불한 가계약금을 돌려받기가 어렵고, 최근 법원도 반환 의무가 없다고 판결하고 있어 특히 주의해야 한다.

계약체결 시 확인하기

임대인 신분 확인하기

  • 등기사항전부증명서상 소유자와 신분증을 확인하고, 본인이 아닌 경우 위임의 범위가 기재된 위임장, 인감증명서, 신분증으로 본인여부를 확인해야 한다.

중개수수료, 지불시기 협의하기

  • 중개수수료는 최고한도만을 규정하고 있고, 계약서와 중개대상물확인·설명서의 중개수수료 지불시기와 수수료 요율은 수정이 가능하므로 수수료와 지불시기를 사전협의하기 바란다.
  • 중개수수료는 건축물대장상 용도에 의하며, 주택, 다세대, 빌라, 아파트 등 주택(0.3%∼ 0.8%)과 고시원(제2종근린생활시설)은 주택 외 건물(0.9% 이내), 입식부엌, 화장실, 목욕시설 등을 모두 갖춘 오피스텔(0.4%)로 구분된다.
    참고로 개업공인중개사가 일반과세자의 경우 중개수수료의 10%, 간이과세자의 경우 3%의 부가가치세를 요구할 경우 별도로 지불해야 한다.

하자보수 조건 확인하기

  • 사전 현장 점검 시 시설물 파손여부를 확인(사진촬영 등 증거 남기기)하고, 보수의 시기· 방법, 보수하지 않을 경우의 방법 등을 자세하게 계약서에 명기하는 것이 좋다.
    세탁기, 가스레인지 등이 완비된 원룸은 각종 집기의 종류, 상태 등을 기록해 둔다.

보증금은 집주인 통장으로 입금하기

  • 임차계약서 작성 시 통상 보증금액의 10%를 계약금으로 지불하게 되는데 반드시 소유자명의의 통장으로 입금해야 한다.
  • 임대인이 사망한 경우 상속자 전원(가족관계증명서 확인)의 위임을 받은 자, 공유인 경우 1/2 이상 지분을 가진 자나 위임을 받은 자에게 입금한다.

잔금지불 시, 임차기간 중 확인하기

잔금지불전 등기부와 현장 재확인하기

  • 계약 후 압류, 가압류, 근저당, 소유자 변동 등이 있을 수 있다. 기본적으로 계약 시와 잔금 시는 동일한 상태를 유지해야 한다.
  • 잔금 지불 시 반드시 등기부등본과 현장을 재확인하여 불필요한 분쟁이 일어나지 않도록 해야 한다.

임차보증금이 염려된다면 보험가입하기

  • 계약만료 시 임차보증금을 받지 못할 것으로 예상되면 주택도시보증공사, 서울보증보험에 전세보증보험을 문의한다.
    이 경우 각 보험별 차이점이 있으니 자세히 비교하여 자신에게 맞는 보험을 가입해야 한다.

임차기간 중 확인하기

  • 누수, 보일러, 싱크대 등 시설물 파손 등 변동사항에 대하여 사진촬영 등을 확보하고 임대인에게 즉시 연락한다.
  • 누수로 인한 손해는 배상받은 수 있으나, 임대인에게 통보를 늦게 하여 추가로 입은 손해는 배상받기 힘들다.
  • 사용하면서 간단한 고장 등은 본인이 수리하여 사용해야 함을 유념하기 바란다.

중도해지 시 임대인과 사전협의하기

  • 임차계약 중 중도해지 할 경우 임대인과 사전 협의하기 바란다.
  • 중도해지 시 임대인은 임차인이 직접 새로운 임차인을 구할 것을 통보하는 경우가 있는데 이는 임대인의 중개수수료를 손해배상액으로 지불하라는 뜻이다.

임차종료 시 확인하기

임차종료 시 기간 안에 통보하기

  • 임차계약의 종료 통보는 종료일로부터 6개월에서 1개월 사이 계약의 종료를 통보해야 한다. 만일 이 기간을 넘겨 통보하면 기존의 계약조건으로 2년간 자동연장 된다.
    따라서 자동 연장된 경우 통보일로부터 3개월이 지나야 해지되므로, 이 기간까지 보증금 및 월차임을 지불하는 불필요한 지출이 생긴다.(위약금 없음)

임차기간 연장 시 등기부등본 재확인하기

  • 임차기간 중 임대인의 신용상태(근저당, 압류, 가압류 등)등과 임대인이 변경되었을 수 있다.
    계약연장을 하고자 한다면 최소한 등기부등본을 다시 확인하여 연장여부를 결정해야 안전하게 보증금을 반환받을 수 있다.

계약서 재작성 시 확정일자 다시받기

  • 계약 내용이 변경되어 계약서를 재작성한 경우 확정일자를 다시 받는다.
  • 다만, 임차계약 연장 시 동일조건으로 연장할 경우 계약서를 재작성하거나 확정일자를 재부여 받을 필요가 없다.(묵시적 갱신)

보증금 수령과 동시에 이사하기

  • 보증금의 반환은 이사와 동시에 이행된다. 만일 계약기간이 지나 보증금을 받지 못하고 이사하는 경우 물건지 관할 법원에 ‘임대차등기명령’을 신청하고, 등기부등본의 을구에 임대차등기명령이 기입된 후 이사해야 한다.

□ 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획 확인서, 공시지가 확인서 열람

서울시부동산정보광장 http://land.seoul.go.kr/land

□ 등기사항 전부증명서(등기부등본)

대법원 인터넷등기소 http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

□ 주택임대차 상담

○ 서울시주택임대차상담실 ☎ 02-2133-1200 ∼ 1208.

○ 동작구청 부동산정보과 ☎ 02-820-9071

○ 주택임대차분쟁조정위원회 https://www.hldcc.or.kr

□ 주택임대차분쟁조정

주택임대차분쟁조정위원회 https://www.hldcc.or.kr

□ 부동산중개업자와 분쟁

동작구청 부동산정보과 ☎02-820-9071, 9077

자료관리담당
부동산정보과     - / 02-820-1495~7
최종업데이트
2019년 04월 25일